房价的持续上涨，其充分必要条件，是“供不应求”。房地产调控的核心无非要从两点下手：1）增加供给；2）降低需求
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一 2005－2007的调控过程的简单回顾
迄今为止，中央对房地产的调控大致分两个阶段：
第一个阶段，是以“压制需求”为主要着眼点：对房地产交易征收税收，为交易设置各种障碍。其后，又出台了“对房地产企业征收高额土地增值税”的做法。
若供求关系不变，房地产交易所增加的费用将向下游转移并叠加到房价上，第一种方法已被证明无效并适得其反，推动了房价的进一步上涨。而征收土地增值税，打击房地产企业，无异于压缩供给，根本是南辕北辙。好在这给万科等优质企业提供了行业整合的机会，这算是一个意外之喜。否则，第一个阶段的调控，将一无是处。
第二个阶段，开始注意增加供给，安居房、限价房……之类的措施出来了。然而，这些措施主要是针对一小部分特困群体，其实质仍然是政府主导、政府救济，不能治本，也不能大规模采用。大部分工薪阶层仍然受困于房价上涨。
这两个阶段下来，房价还是杀不住，甚至加速上扬，显然是药方不对。
二 对症之策：增加和保障供给＋调节需求结构
好的药方是什么呢？很简单：1）增加和保障供给；2）调节需求结构
第一个方面：增加和保障供给。中国目前总的来说，仍然是房子太少，不是房子太多，所以可以从如下方面着手：
1）增加土地供给，制定明确的土地出让规划和计划，并且定期公示，让民众安心，也让开发商安心。
2）改革居住用地定价制度，目前的招、拍、挂，许多细节方面太简单，导致地价越拍越高。
3）改革土地收益的中央和地方的分成制度。目前的分成制度，给地方政府支持地价、房价上涨的太多利益驱动——这个可能有难度，涉及到中央政府和地方政府、政策和对策的博弈。
3）对捂地皮的开发商拿出行之有效的对策来，比如该收回的收回，以避免新房供给不能随土地供给同步上升。这个会有阻力，但为了消除阻力，收回的方式可以重新设计。（原来是无偿收回，可以改成有偿收回、原价收回……等方式）
5）在政策上对房地产企业进行优惠和倾斜，鼓励房地产多造房子、造好房子。前期的土地增值税的征收，完全和调控目的背道而驰，可以考虑再取消。
第二个方面：废除各种房地产交易设障政策，着眼于调整需求结构。
迄今为止，中央和地方所实行的所有调控政策，都是同一的效果作用于所有的供给或需求，从未对供给和需求进行细分，因而调控也就必然地缺乏针对性。措施的制定及其实行，也在各方利益集团的博弈中左右为难，遭遇困境。
目前房价已经高高在上，但房价依然上涨，主要原因是需求仍然旺盛。而细分分析，需求旺盛的首要原因，是来自于国外和国内投资型需求挤占了自住型需求的空间。政策的调控方向应当是抑止投资、帮助自住，而不是笼统地整体抑止。这就是调节需求结构的必要性。
在以“抑止投资型需求、帮助自住型需求”为中心基调的需求结构的调节中，有一个大方向大方针，我将其归纳为：“一个特别立法，五个区别对待”。
——“一个特别立法”：
就是把房屋作为特殊商品，对此实行特殊立法来赋予政府在WTO的大环境下，一个法定的调控权利。为所有调控政策、措施，提供法律基础
——“五个区别对待”：
是调控政策和措施基本内涵的必要体现,包括：1）外籍人士和中国公民、港澳台同胞，实行区别对待；2）企业和个人，实行区别对待；3）住宅和商业、工业用房及其它用房，实行区别对待；4）自住型需求和投资型需求，实行区别对待；5）中高收入阶层，和低收入阶层，实行区别对待。
基于以上的考虑，可以采取灵活多样的调控错误，比如，可从如下方面着手：
1）对居住用房的投资性需求进行严格制约，制定专门法规，将房屋视为特殊资产（国家对其态度，类似于对待粮、油、肉、蛋……），严格限制外籍人士在华购房；限制每个家庭拥有房屋的数量（具体方法可另议）。先限制个20年，等国人的住房问题大致都解决之后，20年后再放开。
2）征收物业税，对房产的保有征税。这是对禁止性管制的非常好的替代手段。这个手段，很灵活，可以保证调控过程的连续性。因此，可能更能满足实际操作的要求。
3）鼓励、帮助自住型需求，用土地收益进行转移支付，补贴中低收入人群的自住型需求以及家庭的第一套自住型住房。
4）若不对投资性需求进行严格禁止，可考虑对其采用高于自住型需求、累进制的首付比例，提高投资成本，实施动态调节。比如，对于第一套投资性需求（这个如何界定可以另议），首付比例必须超过50％；第二套，80％……而与此同时，对于自住型需求，则提供更为优惠的首付条件。这样可以实现房市宏观调控和银行信贷风险控制的双重目标。
5）帮助中低收入群体买房。可以考虑，由国家设立专门的政策性银行或者信用担保机构，每年从土地收益中每年拨出一定比例的专项资金进行资本金充实，向低收入群体、低保群体提供优惠的贷款条件或者信用担保。
6）……
只要投资性需求被有效控制，房价就自然控制住了。因为有钱的人不让买或者少买了，没钱的人买不起，价格当然就下来了。这个政策其实制定起来阻力最小（因为直接对象，都是个人），对整体经济的影响最小，监管也方便。
三 政策轴线：以调节需求结构为主，以增加和保障供给为辅
增加供给、调节需求结构，在这两个方面之中，调整需求结构应当是整个政府调控政策的中心内容。
供给方面，应以市场为中心来解决，把造房子、造好房子、造各种不同价格房子的任务，交给市场和企业。政府为房地产企业营造友好、公平的政策和市场环境，帮助企业做大做强做优；同时以正当政策对不符合社会和谐要求的不当商业行为进行强力监管。
需求方面，应致力于调节需求结构。在人民币升值背景下，大量国外热钱涌入中国，在房地产浪潮中，这些国外热钱以及国内投机资本首选的投资对象就是房地产。无论有多大供给，都不足以抵御它们的冲击。因此，调整需求结构，控制投资性需求，才是真正的标本兼治的良策。
在解决低收入群体的住房中，政府要注意不要越俎代庖成为一个住房供给者，而应该成为一个需求支持者。住房供给交给企业，住房需求交给人民。政府支持企业发展；政府帮助低收入群体在市场中基于自由选择购买住房。
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注1：房价之所以不跌，可能归根结蒂，还是多方面的权力和势力，不愿意房价跌。地方政府是一个最重要的方面，房价、地价联动，收入就少了。要看中央对房价调控的决心，首先要看改革中央、地方的土地收益分成制度，会不会启动。
注2：另一个方面，是银行，房价跌，坏帐是不是就多了。这个其实有很多调节手段，只要手段设计好、步骤设计好，基本上是不足为虑的。比如提高首付比例，旧房旧办法、新房新办法……诸如此类。不是能不能，而是愿不愿的问题。
注3：房价要直接跌，可能会造成很多不良后果。因此，可以采取措施，让房价明稳暗降。这个可以采用税赋手段以及转移支付，可以研究。不过若采取税赋手段，必须对税赋后果进行充分考察，不能像第一次调控那样鲁莽。